广东出台《关于支持铁路建设推进土地综合开发的若干政策措施》(有效期五年)

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【导读】近日,广东出台《关于支持铁路建设推进土地综合开发的若干政策措施》(以下简称《措施》),鼓励铁路项目站场及毗邻区域土地进行综合开发,明确用地采用市场化方式供应,部分项目可按70%确定出让底价,建立“铁路项目+土地开发”的综合回报模式等...

  近日,广东出台《关于支持铁路建设推进土地综合开发的若干政策措施》(以下简称《措施》),鼓励铁路项目站场及毗邻区域土地进行综合开发,明确用地采用市场化方式供应,部分项目可按70%确定出让底价,建立“铁路项目+土地开发”的综合回报模式等。

国土资源

  一、保障土地综合开发用地

  ①站场半径800米内为备选用地

  《措施》规定,在铁路项目规划选址阶段中,沿线市县人民政府需对以站点为中心、半径800米范围内用地实施规划控制,并结合城市、镇规划和城市路网等实际情况,确定站场中心点向外半径800米左右范围内的土地作为开发备选用地。

  扣除站场用地后,同一铁路项目的土地综合开发用地总量按单个站场平均规模不超过50公顷控制,少数站场土地综合开发用地规模不超过100公顷。

  ②规划批复前暂停出让/划拨土地

  同时,在铁路项目可行性研究报告批复后、站场土地综合开发规划批复前,暂停受理和核发该范围内地块的建设用地规划许可或出具地块规划设计条件,并暂停出让及划拨土地。确有必要在暂停期内开展国家、省重点工程或重大民生工程、环境保护工程以及在铁路项目规划选址确定前立项的“三旧”改造项目建设的,由有关地级以上市人民政府向省国土资源厅专题申请,省国土资源厅牵头会同省有关部门作出决定。

  ③新增建设用地可使用省预留指标

  用地指标不足往往是项目开工建设遇到的难题之一,但铁路项目配套安排的土地综合开发所需新增建设用地指标,则由省国土资源厅向自然资源部申请计划单列或使用省预留指标。

划拨土地

  二、加强规划编制和衔接

  ①站场开放应与城市总体规划协调

  《措施》规定,对于新建铁路项目,项目所在地地级以上市人民政府应在项目可行性研究阶段统筹组织项目建设投资主体或项目公司,同步编制站场土地综合开发规划。若涉及多个铁路项目的站点(大型综合交通枢纽),需由省发展改革委加强指导协调,以兼顾各铁路项目综合开发需求。

  对于既有铁路项目,沿线地级以上市人民政府应主动与铁路项目法人单位协商,统筹编制站场土地综合开发规划。站场土地综合开发规划应与土地利用总体规划和城市总体规划相协调,需调整土地利用总体规划和城市总体规划的按规定办理。

  ②协调用地布局、提高服务功能

  站场土地综合开发规划应按“一体设计、统一联建、立体开发、功能融合”的原则编制,明确土地综合开发用地位置、范围、用地规模、开发条件等,促进站场及相关设施用地布局协调、交通设施无缝衔接、地上地下空间充分利用、交通运输功能和城市综合服务功能大幅提高,形成铁路建设和城镇及相关产业发展的良性互动机制,促进铁路交通和城镇化可持续发展。

  ③原则上6个月内完成规划调整

  站场土地综合开发规划应按线路(项目)分站场编制,并充分征求沿线县(市、区)人民政府意见,按程序报省住房城乡建设厅、发展改革委、国土资源厅联合批准实施。沿线各县(市、区)人民政府应及时编制或调整相关用地的控制性详细规划,有关调整应事先征求项目建设投资主体(或项目公司)书面意见后,再履行相关审批程序,原则上在6个月内完成规划调整工作并逐级报省住房城乡建设厅备案。

  三、促进土地复合开发利用

  ①符合要求可按划拨方式办理用地手续

  在用地手续方面,利用铁路项目红线范围内的用地进行地上、地下空间开发的,分层设立的建设用地使用权,符合《划拨用地目录》的,可按划拨方式办理用地手续;不符合《划拨用地目录》的,可按协议方式办理有偿用地手续。铁路项目法人单位依法取得的划拨用地,因转让或改变用途不再符合《划拨用地目录》的,可按有关规定采取协议方式办理用地手续;由政府收回实施开发的,可参照低效用地再开发和“三旧”改造相关政策执行。

  ②支持法人单位平等协商收购相邻土地

  支持铁路项目法人单位利用自有土地、平等协商收购相邻土地、依法取得政府供应土地或与其他市场主体合作,对既有铁路项目站场地区进行综合开发。经规划部门批准后,沿线各市县国土资源部门要依法为铁路项目法人单位利用自有土地进行土地产权整合和宗地合并、分拆等提供服务。

  四、明确供地方式

  ①采用市场化方式供应

  新建铁路站场综合开发用地采用市场化方式供应,供地公告时间不得少于60个工作日。

  《措施》规定,新建铁路项目已确定投资主体但尚未确定土地综合开发权的,如果用地符合《划拨用地目录》,则可按划拨方式供应土地。若不符合《划拨用地目录》,则必须采用招标拍卖挂牌方式供应,并将统一联建的铁路站场、线路工程及相关规划条件、铁路建设要求作为取得土地的前提条件。

  而新建铁路项目尚未确定投资主体,则可在项目招标时,将土地综合开发权一并招标,新建铁路项目中标人同时取得土地综合开发权。相应用地可按开发分期约定一次或分期提供,供地价格按出让时的市场价确定。

  ②分期供地最长不得超过5年

  《措施》鼓励各地探索“成片提供,分期供应”的方式办理用地相关手续,分期供地的价格按招标拍卖挂牌时确定的价格执行。但分期供地也时限要求,最长不得超过5年。如果因土地使用权人原因导致分期供地不能在5年内完成的,则不得再为该使用权人办理余下土地的供地手续。

  五、合理确定用地成本

  ①部分项目可按70%确定出让底价

  为吸引优质产业项目进驻,《措施》明确了**政策,规定凡符合省确定的优先发展产业且用地集约的工业项目,可按不低于所在地土地等别相对应工业用地最低价标准的70%确定出让底价。而房地产项目却必须以招标拍卖挂牌方式出让,出让底价则依据土地估价结果等综合确定。

  土地出让最低价不得低于出让地块所在地级别基准地价的70%,竞买保证金不得低于出让最低价的20%。

  在推进地下空间开发利用方面,《措施》提出地下空间使用权的出让底价可按所在地级别基准价乘以相应的修正系数计算确定。具体修正系数由各市县人民政府根据当地实际情况确定。

  经国家授权经营的土地,在使用年限内可依法作价出资(入股)、租赁或经国家出资企业审核批准后在集团公司内部国有控股、国有实际控制企业之间非公开转让。

  六、建立综合保障机制

  ①“铁路项目+土地开发”综合回报模式

  《措施》提出建立“铁路项目+土地开发”综合回报模式。纳入土地综合开发收益后,铁路项目财务内部收益率原则上不应低于3%的行业基准值,并结合招募社会资本情况综合确定。铁路项目沿线各地级以上市提供的综合开发用地数量应与各市境内路段分摊的项目可持续经营责任相匹配;土地综合开发收益分市核算,用于该市路段的项目可持续经营。

  ②加大信贷支持力度

  新建铁路项目可研审批前,铁路项目建设投资主体与沿线地级以上市要签署土地综合开发协议,明确综合开发用地规模、位置、供应以及可行性缺口补助的支付方式等。加大对符合条件的政府和社会资本合作(PPP)项目的信贷支持力度,为项目提供长期、稳定、低成本的资金支持。

  ③从收益中安排专项补助

  支持土地综合开发收益用于铁路项目建设和运营。土地出让收入扣除土地收储等必要的成本和国家、省规定的刚性计提后,其余可用于铁路项目建设和运营。

  以“铁路项目+土地开发”模式建设的铁路项目,可由出让土地获得收入的沿线地级以上市人民政府按照收支两条线的要求,根据与项目建设投资主体签订的综合开发协议约定,从土地综合开发收益中安排专项补助资金拨付项目公司,提高铁路项目资金筹集能力和收益水平。

  采用“铁路项目+土地开发”以外模式建设的珠三角城际铁路项目,继续做好珠三角城际铁路项目土地综合开发收益的归集工作,珠三角各地级以上市政府和省有关部门应按照《珠三角城际轨道交通项目运营保障金管理办法》的具体要求实施开发收益管理。

  铁路项目建设主体完成站场、车辆段、停车场等上盖板建设后,确需由沿线地级以上市收储的,由沿线地级以上市土地储备部门与铁路建设主体签订补偿协议,收储补偿标准可参照“三旧”改造相关规定执行。

  七、建立省市监督及协调机制

  ①未优先建设站场不得办理房产手续

  相关市县国土资源部门应与取得综合开发用地使用权的主体明确约定铁路站场、线路工程应先于土地综合开发项目建设。取得综合开发用地的主体未按约定优先建设铁路站场、线路工程的,不得为其办理土地、房产手续。

  本政策措施自印发之日起施行,有效期5年。